PGT a Buccinasco. Un professionista che ci può insegnare qualcosa

Città  ideale chiede un contributo sul PGT, dopo un colloquio con un caro amico che ha esperienza da vendere. Dallo scritto che riceviamo dopo dieci giorni sembra di vederne: esperienza, qualità e riflessioni, utili anche per il singolo Cittadino. Giudicherà il lettore. Cosa e come potrà servire adesso, sul PGT da scelte già fatte e indirizzi; con  lacune, evidenti, non sappiamo. Conoscenze sempre utili che mettiamo a disposizione dei lettori. Ci chiede di tenere il suo nome riservato. Lo chiameremo Pitagora e lo ringraziamo di cuore.

Buon giorno Luigi,   mi chiedi riflessioni su modalità di sostegno e supporto della domanda nel settore delle costruzioni. Oggi se si sta ai giornali è come parlare di frigoriferi in Alaska, ma non è proprio così.   La comunicazione non descrive la realtà è parecchio più complessa e variegata.  Invio il link ad un grafico (VEDI) sull’andamento del mercato immobiliare dalla crisi dal 1992 al 2011.


Il 2012 sta manifestando una ulteriore erosione che farà scendere le compravendite a quel 450.000 circa di cui abbiamo in precedenza parlato.  Di queste, tolto un 20%, massimo 25% che riguarda costruzioni non nuove, il rimanente, sulle 320mila sono nuove abitazioni. Diciamo che quanto a PIL siamo sui 150miliardi… l’anno.

Se andiamo indietro nel grafico a metà degli anni duemila, arriviamo a 2,5 volte, cioè quasi 500miliardi potenziali. In rapporto al PIL complessivo siamo ad un potenziale 25%. Se vogliamo parlare di ripresa del paese, dell’economia, con questi numeri ci si deve misurare. Il resto sono parole.

Per Buccinasco che significa?  Stando nella media pro-capite siamo a 250 nuovi residenti l’ano per 5 anni. con una variabile in più che può arrivare al 30%, si arriva a 1.300 nel quinquennio. Cifre ragionevoli che rientrano negli obiettivi che però mi dici essere di un decennio. Il problema però non è la quantità ma la qualità e il progetto complessivo. Non ho capito se Buccinasco si vuole resti una banlieu alla francese, solo edilizia fatta di quartierini, o si voglia valorizzare la dislocazione dell’ambiente, del verde, la vicinanza con Milano, ecc.

Quindi:  si può decidere: subiamo tutti i costi e il declino che questo comporta e portiamo avanti una linea di assoluta non costruzione. Dall’altro si può drogare la domanda di case in vario modo e costruirne a gogo: con una bolla immobiliare che, inevitabile,  arriva dopo come in Spagna.

La scelta giusta come sempre sta in un equilibrio ben studiato fra domanda ben analizzata e creazione di ambiente che attrae il target. Si può costruire, anche bene, qualificando l’ambiente, la città. Migliorando per tutti l’insieme, abbattendo o aggiornando le costruzioni dismesse o non recuperabili. La domanda arriverà, magari in tempi un po’ lunghi ma arriverà. 

L’invenduto, mi dici. A mio parere è richiesta: una bella analisi del progetto da parte dei costruttori. Capire dove si è sbagliato (perché si è sbagliato, in ogni caso) per individuare la soluzione.   Che è: un correttivo (se fattibile) o una rinuncia a margini. Meglio perdere dove si è sbagliato e avere le risorse per ripartire facendo tesoro del lato debole precedente, per superarlo.

 

Anche nel 1992 dopo anni di crescita (qualcuno parlava di una bolla che però in Italia è solo teorica – più che in altri paesi europei –perché la proprietà edilizia è molto diffusa, circa 80/ 82%). Vi fu una repentina riduzione di compravendite che durò fino al 1996- 1997. Poi iniziò quella ripresa che ci portò ai valori del 2004/ 2005; ripresa aiutata dai bassi costi del denaro e dalla spinta impressa dalle banche che offrivano mutui anche eccedenti il valore dell’appartamento.
 

Un fattore di crisi (di cui tener conto) nasce proprio da quelle banche che oggi negano (nei fatti) quei mutui che dicono ancora di concedere (a pochi). Gli interessi reali (SPREAD) sono saliti a livelli che non ci si aspettava, le insolvenze anche. Il compito delle banche oggi è spendere i capitali che ricevono dalla BCE per comperare debito pubblico….

Un aiuto può aversi con iniziative di supporto o di garanzia da parte dell’ente locale in varie forme e contenuti. Se possibile venendo incontro negli interessi ma in forme bene calibrate per non ridursi a fare regali a banche e famiglie. Si potrebbero incentivare consorzi d’acquisto locali che consento di abbattere costi di materiali quali infissi, pavimenti, bagni, , ecc. Si può anche non fare nulla, ma così è chiaro che l’economia locale sta ferma.


Quelle che invece non sono cambiate sono le esigenze delle persone e delle famiglie, perché pur tra mille difficoltà la vita mantiene i suoi cicli (nascite, decessi, matrimoni, separazioni, figli, invecchiamento, condizioni socio-economiche diverse, spostamenti per motivi di carriera e/o lavoro in crescita). In tempo di crisi tutto si ingessa in attesa di un futuro migliore e di un migliore ottimismo.

Perché anche questa crisi passerà. Una crisi questa che ha evidenziato nelle famiglie la fatica a pagare (tra tanti altri problemi) le spese condominiali che sono aumentate in modo tale da preoccupare molto e da creare situazioni di forte disagio. Altra questione sul modo di costruire, che è venuta al pettine.

Non si giochi al risparmio sbagliato: poi non si vende o il costruito diventa vecchio presto. Un P.G.T. (anche a Buccinasco) dovrebbe preoccuparsi di un disegno urbano più vivibile. Però anche delle “caratteristiche” tecnico-costruttive di edifici che le conoscenze odierne possono consentire di realizzare, abbattendo l’inquinamento sul posto fino a zero o quasi.

 

Queste tecniche oltre a consentire standard abitativi eccellenti riducono di fatto – se gli edifici sono ben progettati, anche in modo sensibile sia i costi gestionali che quelli manutentivi.  Il PGT  dovrebbe sollecitare questa trasformazione premiando ed incentivando le costruzioni più avanzate negli standard, indirizzando la scelta verso un modo aggiornato di operare. Un modo che deve comprendere anche etica nei contratti, trasparenza e pieno rispetto delle leggi di tutela degli acquirenti (la Lg. 201/04 e il d. Lg. 122/05).

 

Il Comune può (dovrebbe) porsi in prima persona di realizzare protocolli “riconducibili” a questa filosofia: aggiornamenti e metodi che non costano o quasi ma rendono attrattivo il costruito che qui si realizza.  Questi atti agirebbero anche da stimolo in coloro che, abitando in immobili oggi “ambientalmente deficitari”, sarebbero spinti ad una ricerca di miglioramenti che oltretutto le leggi vigenti incoraggiano anche economicamente.


Una maggiore consapevolezza tra la gente che la qualità ambientale è premiata dal mercato (valore delle case), la spingerebbe alla ricerca di una migliore efficienza della propria abitazione o condominio. Oltretutto gli investimenti necessari si ammortizzano in pochi anni… e la vostra  Buccinasco potrebbe essere ancora più bella e più vivibile.

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  1. #1 scritto da Roberto De Micheli il 24 novembre 2012 09:55

    Saccavini buongiorno,
    trovo interessante quanto sopra esposto ma un’analisi delle future vendite di case non può solo riferirsi a quanto successo nel passato dato che lo scenario attuale è completamente diverso ed ora non siamo più soli soletti…dobbiamo fare i conti con l’Europa!!

    Secondo me non si può più ragionare sulla compravendita di case come se fossimo in Borsa e sapere con certezza che c’è il tempo del Toro ed il tempo dell’Orso…e quindi basta aspettare con pazienza!!

    Non è più così…è finita la pacchia !!

    Noi Italiani siamo come su una nave che naviga in un mare freddissimo e pieno di iceberg e abbiamo appena cambiato il comandante Schettino… sostituendolo con Monti che è stato bravo a virare in tempo e ne ha evitato uno bello grosso di iceberg che Schettino non vedeva perché era impegnatissimo “sotto coperta”…!!

    Adesso i passeggeri Italiani sono terrorizzati e sanno che non si può tornare indietro, hanno un mare nuovo davanti freddo e ghiacciato e che gli fa paura,anzi ,li terrorizza!

    Prima di comperare casa e pagare “una valangata” di tasse ci penseranno non una,non due, ma trenta volte !!

    Tanti potenziali acquirenti, che fessi non sono, sono in attesa di poter fare buoni affari tra pochissimo ritirando le case di chi non riuscirà più a pagare il mutuo.

    Le banche sono “terrorizzate” dalla situazione di avere troppe case sul gobbo da ritirare e poi da dover rivendere a prezzi stracciati !!

    Una situazione di uno scenario peggiore, certo, mai capitata prima, ma stà arrivando e non c’è nè sordo nè cieco in Italia che non lo possa nè sentire nè vedere….!!

    A Corsico negli ultimi anni la popolazione si è ridotta di ben 15.000 unità.
    E se succede anche a Buccinasco la stessa cosa con i nuovi potenziali acquirenti “in fuga” verso le campagne di Zibido S.Giacomo, Noviglio, Rosate, Abbiategrasso…etc etc. dove le case costano meno?
    Chi è quello sprovveduto che al giorno d’oggi compera una casa nuova a Buccinasco a 3/4000 euro quando a pochi chilometri, a Trezzano ad esempio la trova a metà prezzo?

    Abbiamo perso il treno giusto del “buon Lanati di una volta” e più di dieci anni di tempo con continui ricorsi e controricorsi al PGT da parte dei nostri politici locali che in quanto a scarsità non sono da meno dei nontri politici nazionali !!

    Finchè la nave Italia non sarà arrivata intatta in acque calde penso che lo scenario rimarrà immutato e quindi ne riparliamo tra altri dieci anni…se và bene !!

    Somma dei danni della politica locale :
    20 anni persi !

    Bravi….grazie!!

    RE Q
  2. #2 scritto da Saccavini il 24 novembre 2012 10:49

    Buon giorno Roberto,

    L’analisi che fa l’amico esperto è propria di uno che ne conosce.
    Per fare un discorso semplice: anche in tempo di carestia il mercato di champagne e caviale rimane (o forse aumenta).
    Per costruire ci si deve proporre di intercettare il flusso di domanda potenziale dando a questa le risposte adeguate.

    Meno costruita, con tante caratteristiche proprie di una residenza di campagna a due passi dal Duomo, Buccinasco credo sia messa meglio di Corsico.
    Bisogna progettare bene e giustamente, con molta attenzione.

    Quattro mura in croce messe su così, che si vendevano sulla carta, comunque a chiunque, oggi non funziona: questa era la pacchia e questa è finita.
    Rimangono 350.000 costruzioni abitative di potenziale collocazione, ogni anno in Italia.
    Bisogna progettare e programmare bene…. sappiamo farlo a Bucicnasco?

    RE Q
  3. #3 scritto da Andrea D. il 26 novembre 2012 10:51

    Interessante intervento che può dare un’ottima indicazione di come dovrebbe muoversi nei prossimi anni l’Amministrazione Comunale e di quali criteri dovrebbe seguire per “valorizzare” la nostra amata Buccinasco, un’oasi verde a due passi dal Duomo!

    Roberto, fai il bravo e non cavalcare l’onda che non ti si addice: dove eravate voi (la Lega), mentre il capitano si dava da fare “sotto coperta”, come dici tu, e dove eravate quando Monti ci ha fatto evitare gli scogli?
    Sempre nel posto sbagliato?

    Al governo col primo e all’opposizione col secondo! Sicuro che i media ci abbiano dato una rappresentazione fedele della realtà, per cui con lo spread a 550 e Berlusconi il paese era sull’orlo del baratro, mentre con Monti, dopo una manovra recessiva fatta tutta di tasse (pagate in prevalenza da chi, Roberto?), e lo spread a 550 il Paese era sano e in balia degli speculatori?

    E adesso in Lombardia cosa avete in mente di fare: consegnare la regione ai “regressisti” del soviet supremo?

    Ma li hai sentiti i dibattiti dopo i primi risultati delle primarie di ieri sera?

    Hai capito in che direzione rema questa gente e dove andranno a prendere i soldi, o no?

    RE Q
  4. #4 scritto da Saccavini il 26 novembre 2012 11:01

    Merita una riflessione la vicenda primarie PD e soprattutto il fattore Renzi.
    la faremo nei prossimi giorni.

    RE Q
  5. #5 scritto da Andrea D. il 26 novembre 2012 11:10

    Più che il fattore Renzi, meriterebbe un’analisi la struttura e la coerenza della compagine di csx. Ho sentito dichiarazioni, sia di esponenti del PD sia di quelli di SEL, nettamente contrarie alle proposte avanzate da Ichino in tema di lavoro!

    Non possono continuare a dichiarare tutto e il contrario di tutto.

    Devono fare delle scelte e alcune risultano incompatibili con altre!

    Possono anche stare relativamente buoni, mediaticamente parlando, pur di vincere le elezioni, ma poi i nodi verranno al pettine.

    Ne stiamo avendo un esempio pratico qui a Buccinasco in questi giorni con atteggiamenti che, in una sorta di schizofrenia politica, sembrano contraddire palesemente dichiarazioni rese in campagna elettorale oppure con ardite arrampicate sugli specchi che sembrano avere come unico scopo quello di dimostrare la coerenza a slogan elettorali che, invece, appaiono non concretamente perseguibili.

    RE Q
  6. #6 scritto da Saccavini il 26 novembre 2012 11:21

    In pillole Andrea D., poi approfondiremo.
    Per germinazione spontanea, con un ritardo di quarant’anni almeno, sembra spuntato entro il PD un personaggio da socialdemocrazia tedesca o inglese (Renzi).

    Ove vincesse le primarie non è detto che sia tutto risolto ma finalmente si aprirebbe un processo di socialdemocratizzazione della sinistra, creando le condizioni per una alternanza autenticamente bipolare interna ad una democrazia di questi decenni.
    Non è detto che ce la faccia: le forze “regressiste” sono al lavoro, impegnate perché tutto resti come prima.

    Se per caso andasse su, avrà dalla sua la criticità della situazione italiana e internazionale che non consente mezze misure; avrà contro il “regressismo” radicato, che dovrà “rottamare”.

    RE Q
  7. #7 scritto da Roberto il 26 novembre 2012 11:54

    Ciao Andrea,
    stiamo uscendo dal tema…!! Mi chiedi, noi dove eravamo ?
    Eravamo lì con il nostro “Comandante in seconda” post ictus… e lo perdoniamo solo per questo!! Non era più lui…!
    Fine del discorso.

    Ritornando sul tema di Buccinasco ed alla domanda di Saccavini se sappiamo progettare e programmare bene …vorrei far notare che anche se lo sappiamo fare, purtroppo questo non basterà più.

    Dopo il terzo commissariamento del nostro comune, le otto aree con terreni inquinati (lo ha detto il Commissario Prefettizio) e la sempre più palese presenza della ‘ndrangheta nel passato ( vedi libri recenti con Buccinasco nel titolo che hanno finalmente aperto gli occhi anche a chi non vuol vedere…)
    nel presente e nel futuro…dove vogliamo andare ??

    Chi è che viene a comperar casa nella Platì del Nord?
    Fanno bene a stare alla larga….dalla “città ideale”….!!!

    Ideale per chi ??

    RE Q
  8. #8 scritto da Saccavini il 26 novembre 2012 12:06

    Forse Roberto deve rifletterci un po’ prima di autoconvincersi di “Buccinasco Platì del Nord”.

    Rilegga con calma gli articoli al riguardo tutti entro l’ultimo mese.
    vede che se la ‘ndrangheta c’è: questa a Buccinasco vive per la sua osmosi entro il mondo di appalti e lavori pubblici: è in uno con il nostro far politica di Buccinasco..
    Politica che dobbiamo anche per questo impegnarci a cambiare: nei modi e anche nelle persone.

    Città Ideale: impegnarsi nella Casa Comune ha una logica se ci si danno obiettivi e miglioramenti.

    Quanto afferma oggi è esattamente l’opposto: “è così e non ci si può far niente”: quasi una accettazione passiva della collusione politica-’ndrangheta…..
    Se riflette un attimo, si rende conto che anche lei vuole cambiare e migliorare: anche lei aspira ad una Città Ideale.

    Forza. rimbocchiamoci le maniche…

    RE Q
  9. #9 scritto da Andrea D. il 26 novembre 2012 13:19

    Roberto, ma dai … Bossi è stato colpito da ictus nel 2004!
    Pensi davvero che la gente queste storie se le beva?
    Piuttosto votano Grillo!

    Le otto aree con terreni inquinati mi interessano: quali sono?

    A che periodo si possono far risalire gli scarichi inquinanti?

    Chi governava?
    Come è potuto succedere e perché gli interventi non sono stati tempestivi?

    RE Q
  10. #10 scritto da Saccavini il 26 novembre 2012 14:01

    Nessuna polemica con Roberto, riguardo ai terreni ma….

    1. le domande di Andrea D. circa l’epoca, la amministrazione sarebbe utili.
    Tanto per capire chi si deve ringraziare per il buon lavoro svolto e chi meno…
    2. che si sappia, nessun responsabile di questi inquinamenti sembra individuato. Il lavoro di bonifica fatto, e quello da fare, lo ha pagato e lo pagherà la Comunità: noi Cittadini quindi, con le nostre tasse.
    Individuare motivi e condizioni che non hanno permesso l’identificazione dei responsabili non è banale. Cose del genere non deovno più ripetersi e l’amministrazione deve al riguardo dotarsi degli strumenti opportuni perché non si possa farla franca. Più è difficile inquinare, meno inquinamenti verranno.

    RE Q
  11. #11 scritto da Roberto De Micheli il 26 novembre 2012 14:30

    Ciao Andrea,
    hai ragione su Grillo, altrimenti perchè Formigoni fotografa un topolino in metropolitana e poi pubblica la foto su Twitter e si chiede davanti a tutti se è più pericoloso un topolino od un grillo?

    Molto più pericoloso un Grillo….che di nome fa Beppe…..e riesce pure a mettere in Movimento ben 5 stelle…..!!

    Per i terreni inquinati ti consiglio di rivolgerti a qualche Consigliere Comunale di tua fiducia e chiedere se corrisponde al vero che le aree inquinate a Buccinasco sono ben otto come affermato dal Commissario Prefettizio…..

    Non dovrebbe essere difficile per un Consigliere Comunale risalire alla verità…..ha l’accesso agli atti….!!
    Saluti.

    RE Q
  12. #12 scritto da Saccavini il 26 novembre 2012 14:46

    Suggerisci una idea, Roberto.

    raccolti gli atti scriveremo la storia degli ultimi 15 anni di Buccinasco: politici, imprese, inquinamenti, ‘ndrangheta e bufale (perchè ci sono anche inquinamenti tarocchi)…

    la tua memoria storica su Buccinasco, potrebbe aiutare….

    la sostanza è che finora a pagare siamo stati noi (anche indirettamente, vendendo o concedendo costruzioni con detrazione dell’inquinamento….: quindi accollandoci oneri di urbanizzazione)

    Buona giornata

    RE Q
  13. #13 scritto da Andrea D. il 26 novembre 2012 16:36

    Ok Roberto, ma ricordati che sei su Città Ideale, non su altri siti che amano i cori da stadio e il tifo a prescindere.

    Chiederemo, ma visto che Voi c’eravate (gli otto terreni non son cosa di ieri) queste informazioni dovreste già averle, o no?

    Dove guardavate quando succedeva?
    Dove eravate?
    Tutti a sorreggere il capo malato?

    Va bene, consolati con Grillo; sarà un altro successo come quello che avete ottenuto a Buccinasco.
    Se il massimo che riuscite a fare è di gongolare col paese che va in pezzi facendo gli occhi dolci alla maggioranza (manco il ricorso per ottenere un consigliere avete fatto!) nella speranza che vi guardino con benevolenza, allora, forse, è meglio Grillo.

    Mi mancano tanto i vostri pareri (di Uggeri, con te che gli facevi eco) sulla materna (poi però nel vostro programma c’era scritto ben altro, ma avrò interpretato male).
    Dov’è anche lui?

    Sparito o semplicemente in fila a firmare la petizione contro le paritarie private?
    C’eri anche tu?

    Magari interverrà su giornali o siti che non ho il piacere di leggere. Salutamelo.

    Davvero pensate di riuscire a rosicchiare un paio di voti dal M5S o di prendere al volo qualche transfuga di SEL solo perché sputate nel piatto dove fino a ieri, in senso metaforico si intende (in qualche caso, forse, non tanto, ma è un approfondimento che credo stia facendo la magistratura), avete mangiato?

    In tal caso, credo che abbiate un’idea un po’ distorta e lontana dalla realtà del vostro elettorato!

    Ci rivedremo (e vi riconterete) dopo le prossime elezioni, quando la frittata sarà fatta, così come a Buccinasco, e prenderemo lezioni da Voi su come si fa a non entrare nemmeno in Consiglio!

    Davvero qualcuno all’interno della Lega pensa di trovare terreno più fertile per le proposte federaliste nel blocco statalista, centralista ed egualitarista del Csx?

    Temo possa esserci stata un’epidemia di ictus!

    Riflettici, perché quando vuoi sai ragionare, quando non vuoi …

    RE Q

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