Buccinasco Castello: finiamo l’analisi e facciamo un bilancio: il benchmark per Maiorano

Questo articolo prosegue (e conclude)  l’analisi della storia sulle ipotesi di lavoro di Buccinasco Castello. Non è più soltanto una comparazione  con i progetti antecedenti (pure utile). Si tratta di avere il punto da cui partire: la definizione di uno stato dell’arte e il futuro che toccherà al nostro Castello e a quanto sta intorno ad esso. Sia consentito intanto vedere il complesso in un suo contesto funzionale.

Se ne 1400 e fino a 1800 mantenere una casa nobiliare di pregio entro la corte agricola con tutto ciò che questo comporta (stalle fienili pollame, liquami e strame, ecc.) è naturale, ciò è da almeno un secolo non compatibile con il ripristino, il recupero accurato dell’immobile. Illogico se questo è destinato a casa signorile privata, ancora più stridente se diviene manufatto ad uso pubblico e funzionalità sociale o di prestigio.

Per questa ragione sostenere lo statu quo è illogico non solo sotto il profilo economico (l’investimento è troppo superiore all’utilità successiva), ma anche dal punto di vista funzionale.  Si potrà certo sostenere lo statu quo, lasciare la corte agricola intorno al castello, ristrutturando o abbattendo il medesimo e rendendolo una funzionale struttura tecnica, sia esso abitativa o logistica (è questo ciò che si vuole?).

Altro argomento dei detrattori dell’opera: il mercato immobiliare non è  favorevole e l’investimento sarà un flop. Fosse un investimento pubblico il ragionamento si potrebbe prendere in considerazione. Qui chi investe sono privati, che progettano sul loro e rischiano in proprio: lasciamo a loro decidere l’utilità dell’investimento, per cortesia. O per caso anche qui deve metterci il naso lo statalismo socializzante che determina se è il caso di investire?

Ora proseguiamo, andando a rivederci il prospetto analitico dei progetti trascorsi e delle qualità (o limiti, se si vuole) dell’opera approvata dal Commissario (VEDI). Riprendendo al punto, importantissimo dei costi e dei ritorni per il Comune. Oltre al Castello e chiesetta che diventano in modo sostanziale fruibili dalla Comunità entrambi restaurati, vediamo le opere che il proponente realizza a suo carico.

Strade piazze e viabilità connesse: la realizzazione è poco più che qualcosa di obbligato in un impianto che assume caratteristiche in prevalenza residenziali. Che queste sistemazioni avvengano a carico del proponente è ovvio. Si noti però che il progetto Iacontini prevede la realizzazione degli impianti fognari  e canalizzazioni oggi inesistenti, anche riguardo agli immobili ceduti (come il castello) e la sistemazione del verde.

Attenzione: se queste porzioni di immobile sono poi cedute al comune peresso non si tratta di un “regalo” ma di un onere!   Un obbligo per il Comune di mantenerle nel tempo. Terreni e parcheggi, piazze e svincoli che diventano comunali ma non sono disponibili, il Comune non può venderle! È bene che si consideri questo aspetto quando i progetti prevedono queste opere a scomputo di oneri di urbanizzazione (a mio parere di dubbia resa economica: un regalo al costruttore). Per il Comune solo dei costi futuri.

Vediamo ora gli oneri di urbanizzazione previsti e il loro valore. Carbonera al riguardo, come per altri aspetti del progetto nulla prevede (come poi va a finire in sede realizzativa, ce lo possiamo immaginare: oggetto di trattative al ribasso, dopo l’approvazione che fosse intervenuta).  Cereda prevede una cessione di poco superiore a 2 ettari, tutta relativa o opere stradali e di utilità che poi vanno a rappresentare il costo di manutenzione per il Comune, come detto.

Iacontini prevede 2,7 ettari di cessione. Fra cui un’area di 1,5 ettari di forestazione Ersaf (paga la Regione). Qui è una novità positiva, non presente nei progetti precedenti: dopo due anni queste aree forestali a verde sono dal comune cedibili nella quota di assorbimento CO2 ad aziende che sono in debito di quota verde. Rappresentano un reddito futuro per il Comune.

Gli introiti per oneri di urbanizzazione, infine:  non definiti nel progetto Carbonera (davvero un progetto molto di massima); 1,8 milioni quanto ottenuto nel progetto Cereda (va detto a fronte di una cubatura molto maggiore), tutti a scomputo, fisicamente non entra un euro.  Iacontini ottiene 2 milioni come quota a scomputo, e poi… ulteriori, da introitare: 1,2 quali oneri secondari e 500mila di ulteriore contributo. Poi ancora! Oneri aggiuntivi per 517mila.

Non c’è paragone! È il caso di dirlo.  Però la storia non è finita. La giunta Maiorano ci dicono abbia già i coltelli affilati per mandare a monte il progetto Iacontini e sostituirlo con altro che sarà sicuramente migliore per la Comunità, per il bilancio comunale, per i Cittadini, per il Castello e tutto il resto. Per questo abbiamo previsto, al fine di facilitargli il compito, in bianco, la possibilità di inserire nelle singole caselle la sua proposta (trovandocgli imprenditori che la condividano, investano  rischiandoci sopra).

Ci dimostrerà senz’altro, Maiorano,  le sue non comuni capacità di trattativa e pianificazione urbanistica, con i suoi attesi professionisti di fiducia.  Basta attendere e … provare per credere.  Le minoranze lo attenderanno al varco. Con questi contributi gli abbiamo fornito il riferimento: il bechmark. Un raffronto a tutto campo, non solo economico.  Noi siamo qui ad attendere e provvederemo a illustrare i risultati aggiungendo i valori a ciascuna casella già  prevista per la amministrazione Maiorano.

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